Целью договора аренды является возможность использования чужих вещей и прав других людей. Стоит знать, какие механизмы регулируют правовые отношения и какие необходимые элементы должны иметь договор аренды.

Множество людей используют арендованные жилые помещения. Аренда жилого помещения является правовым актом положений, урегулированных в Гражданском кодексе и Законе о защите прав жильцов. Согласно ст. 659 ГК по договору аренды арендодатель (например, собственник жилья) обязуется передать арендатору вещь (например, квартиру, комнату) для использования в течение определенного или неопределенного периода, а арендатор обязуется оплатить оговоренную арендную плату арендодателю.

В соответствии со ст. 660 ГК договор аренды недвижимого имущества или помещения на срок более года должен быть заключен в письменной форме. В случае неисполнения этой формы договор считается заключенным с момента на неопределенное время.

В соответствии со ст. 6c закона о защите жильцов перед сдачей жилья арендатор должен составить протокол сдачи-приемки, в котором указывают техническое состояние и степень износа, находящихся в нем установок и оборудования (газовый счетчик, счетчик воды, счетчик электроэнергии). Протокол является основой расчетов при возврате помещения.

Что должен содержать договор аренды?

  • Обозначение сторон, то есть точные данные, идентифицирующие арендодателя и арендатора (имя, фамилия, адрес места жительства (регистрации), серию и номер паспорта). Если стороной является юридическое лицо, необходимо предоставить такую ​​информацию, как: компания (или название компании), адрес, юридический адрес (зарегистрированный офис), регистрационные данные – KRS, NIP, REGON.
  • Предмет договора аренды, то есть обозначение вещей, которые будут переданы для использования. Если это квартира, то следует указать: населенный пункт, улицу, номер квартиры, количество комнат, описание комплектации (оборудования). В связи с описанием предмета аренды арендодатель должен представить подтверждение о том, что является владельцем квартиры или юридическим лицом, имеющим право распоряжаться помещением на другой основе.
  • Обязательство арендодателя предоставить арендатору вещи для использования на неограниченное время. Со ст. 6, закон о защите арендаторов приводит к обязанности арендодателя для обеспечения бесперебойной работы существующих сооружений (установок) и оборудования, связанных с зданием чтобы позволить арендатору использовать воду, газ и жидкое топливо, тепло, электричество, лифт и другие установки и устройства, составляющих оборудование помещения и здания. В договоре могут быть предусмотрены дополнительные обязанности.
  • Обязательство арендатора платить арендную плату( czynsz) в обмен за использование помещения.  С Арт. 6b закона о защите жильцов следует обязанность арендатора поддерживать помещение в хорошем техническом и санитарно-гигиеническом состоянии и соблюдать домашний порядок. Договор может предусматривать дополнительные обязанности.
  • Определение арендной платы, дополнительных оплат и срока оплаты. Размер арендной платы должен быть в обязательном порядке указан в договоре аренды. Помимо арендной платы в договоре аренды также указана оплата за счета в связи с потреблением газа, воды и электроэнергии.  Эта плата является фиксированной или переменной в зависимости от потребления. В договоре должен быть указан срок оплаты любых платежей, например, до 3 числа каждого месяца, а также форма оплаты, например, перевод на банковский счет.
  • Залог (Kaucja) означает, что в соответствии со ст. 6 закона о защите прав жильцов, чтобы покрыть сумму задолженности по договору аренды помещений, принадлежащих арендодателю в день освобождения помещения. Как правило, арендатор обязан внести залог не позднее дня подписания договора аренды. Ст. 6 указывает на то, что залог не может превышать двенадцатикратности месячной арендной платы за данное помещение, рассчитанного по ставке арендной платы, действующей на дату заключения договора аренды. Сумма, составляющая залог зависит от воли сторон и результатов переговоров, касающихся содержания договора. Тот факт, что требуется залог должен быть прописан в содержании договора между сторонами и факт оплаты залога, желательно, подтвердить соответствующим приложением с подписью арендодателя. Залог является гарантией для арендодателя в случае невыполнения или халатного выполнения договора (любого повреждения жилого помещения арендатором).  Залог может быть использован для покрытия убытков, возникших из исполнения договора. Таким образом, залог может обеспечивать не только аренду, но и задолженности по использованию электроэнергии, воды или отвода сточных вод. Возврат залога может быть одной из проблем при аренде помещения. Положения закона о защите прав жильцов также определяет срок, в который должен быть возвращен залог. В соответствии со ст. 6 п. 4, залог подлежит возврату в течение одного месяца со дня освобождения помещения или приобретения его в собственность арендатора, за вычетом задолженности арендодателя по договору аренды помещения.
  • Определение срока действия договора. Договор аренды может быть заключен на определенный или неопределенный срок. В договоре, заключенном на определенный срок, необходимо указать начальный и последний день действия договора.
  • Срок уведомления. Стороны могут оговорить в договоре о уведомлении прекращение срока аренды. Однако, если договор заключен на неопределенный срок, а срок расторжения договора не был ограничен по договору, в соответствии со ст. 673 § 2 ГК, когда арендная плата выплачивается с интервалом более одного месяца, обе стороны могут расторгнуть договор аренды не позднее, чем за три месяца вперед в конце календарного квартала; когда арендная плата выплачивается ежемесячно – за месяц до в конце календарного месяца; когда арендная плата выплачивается в более короткие промежутки времени – на три дня вперед; при аренде является день – на один день раньше.

Когда арендатор допускает задержки с уплатой арендной платы за два полных периода оплаты, на основании ст. 672 ГК арендодатель имеет право расторгнуть договор аренды без соблюдения сроков уведомления.

Специальные правила о регулировании расторжения договора аренды можно найти в законе о защите прав жильцов. Законодатель в ст. 11 указывает на то, что расторжение договора аренды со стороны арендодателя возможно, если арендатор использует помещение вопреки договору, не по назначению или пренебрегает другие обязанности, вытекающие из законодательства и договора несмотря на ранее письменные предупреждения; в случае неуплаты арендной платы или иных платежей за использование помещения, по крайней мере, за три полных периода оплаты, несмотря на предупреждения его в письменной форме о своем намерении прекратить правовые отношения и назначения дополнительного ежемесячного срока уплаты просроченных и текущих платежей. В этих случаях арендодатель может расторгнуть договор не позднее, чем за один месяц вперед, в конце календарного месяца. Исключены применение ст. 673 § 2 688 k. c.

Podstawa prawna:

  1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. 2016, poz. 380)
  2. Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego (Dz. U. 2016, poz. 1610)

Вы можете поделиться со своими друзьями данной информацией, кликнув на кнопки социальных сетей. Спасибо.